W jakich okolicznościach wymagane jest świadectwo energetyczne w Szczecinie?

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa zapotrzebowanie budynku lub jego części na energię potrzebną podczas jego użytkowania. Dla właściciela mieszkania czy domu w Szczecinie najważniejsze jest jednak praktyczne pytanie: kiedy trzeba je rzeczywiście posiadać i przekazać drugiej stronie?

Podstawowe przypadki określa ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Dokument trzeba zapewnić przede wszystkim wtedy, gdy budynek lub jego część jest sprzedawana albo wynajmowana. Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy podczas sporządzania aktu notarialnego, natomiast przy najmie najemca otrzymuje odpowiednio kopię dokumentu papierowego albo wydruk dokumentu przekazanego elektronicznie.

Ważne jest przy tym rozróżnienie: sam fakt posiadania mieszkania lub domu nie powoduje obowiązku sporządzenia świadectwa. Jeżeli istniejąca nieruchomość służy wyłącznie właścicielowi i nie jest przeznaczona do sprzedaży ani wynajmu, co do zasady nie trzeba zamawiać dokumentu tylko dlatego, że jest się jej właścicielem.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży?

Jedną z najczęstszych sytuacji wymagających świadectwa jest sprzedaż mieszkania, domu lub innej części budynku.

Ustawa przewiduje obowiązek zapewnienia świadectwa dla budynku lub części budynku zbywanych na podstawie umowy sprzedaży. Dotyczy to również sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W przypadku sprzedaży dokument należy przekazać nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje jego przekazanie w akcie. Jeżeli właściciel nie przedstawi świadectwa, notariusz poucza podmiot zobowiązany o karze grzywny za niewykonanie obowiązku.

Nie oznacza to jednak, że brak świadectwa automatycznie powoduje nieważność umowy sprzedaży. Przepisy regulują obowiązek przekazania dokumentu i odpowiedzialność za jego niewykonanie, ale nie ustanawiają automatycznej nieważności transakcji z tego powodu.

Tabela nr 1. Kiedy potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Czy świadectwo energetyczne jest wymagane przy wynajmie mieszkania w Szczecinie?

Co do zasady tak. Ustawa obejmuje obowiązkiem również budynek lub część budynku przeznaczone do wynajęcia. Przy zawarciu umowy najmu wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa otrzymanego w formie papierowej albo wydruk świadectwa przekazanego w formie elektronicznej.

Co istotne, najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Nie można więc skutecznie rozwiązać problemu poprzez wpisanie do umowy, że najemca świadectwa nie potrzebuje lub dobrowolnie z niego rezygnuje.

Nie należy natomiast automatycznie rozszerzać tego obowiązku na każdy aneks podpisywany do istniejącej umowy. Art. 11 wiąże przekazanie dokumentu z zawarciem umowy najmu, a nie z każdym późniejszym aneksem.

A co z najmem krótkoterminowym?

W przypadku najmu krótkoterminowego trzeba uważać na zbyt daleko idące uproszczenia.

Ustawa nie tworzy ogólnej zasady mówiącej, że każdy „najem krótkoterminowy” jest automatycznie zwolniony z obowiązku. Jednocześnie przewiduje konkretne wyłączenie dla budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku.

Dlatego o obowiązku nie powinno się rozstrzygać wyłącznie na podstawie tego, czy właściciel określa usługę jako najem krótko- lub długoterminowy. Znaczenie ma konkretny stan faktyczny i możliwość zastosowania jednego z ustawowych wyjątków.

Czy świadectwo jest potrzebne przy zakończeniu budowy?

Świadectwo ma znaczenie również w procedurach związanych z zakończeniem budowy. Oficjalne informacje administracji wskazują obowiązek dołączenia świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, z przewidzianymi w Prawie budowlanym wyjątkami.

Jednym z istotnych wyjątków są określone budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m² budowane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Dlatego nie należy stosować uproszczenia, że absolutnie każdy nowo wybudowany dom wymaga identycznej procedury.

Czy po remoncie lub termomodernizacji trzeba wykonać nowe świadectwo?

Samo przeprowadzenie dowolnego remontu nie powoduje automatycznie obowiązku natychmiastowego zamówienia nowego świadectwa.

Znaczenie mają prace, które zmieniają charakterystykę energetyczną nieruchomości. Może chodzić przykładowo o docieplenie budynku, wymianę okien lub zmianę źródła ciepła. W takiej sytuacji dotychczasowe świadectwo może utracić ważność przed upływem standardowego dziesięcioletniego okresu.

Nie oznacza to jednak, że po zakończeniu takich prac właściciel zawsze musi tego samego dnia zamówić nowy dokument. Jeżeli istniejący budynek nadal służy wyłącznie na własny użytek i nie występuje inne zdarzenie powodujące obowiązek, samo posiadanie nieruchomości nie wymaga świadectwa.

Nowe świadectwo będzie potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy po zmianie charakterystyki energetycznej właściciel będzie chciał wykorzystać je w sytuacji, w której przepisy wymagają aktualnego dokumentu, np. przy sprzedaży lub najmie.

Kiedy świadectwo energetyczne nie jest potrzebne?

Ustawa przewiduje kilka wyłączeń. Obowiązki określone w art. 3 ust. 1 i 2 nie dotyczą m.in. budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię poza wbudowanym oświetleniem,
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• należących do gospodarstw rolnych i spełniających wskazany w ustawie warunek dotyczący wskaźnika EP.

Wyjątków nie powinno się interpretować rozszerzająco. Przykładowo samo stwierdzenie, że dom ma 45 m², nie wystarczy, jeżeli nie jest on wolnostojący, ponieważ właśnie tak ustawodawca określił tę kategorię zwolnienia.

Czy właściciel mieszkania na własny użytek musi mieć świadectwo?

Nie. To jeden z najczęściej błędnie przedstawianych elementów przepisów.

Jeżeli właściciel istniejącego mieszkania lub domu korzysta z niego na własne potrzeby i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, nie ma obowiązku sporządzania świadectwa wyłącznie z powodu posiadania nieruchomości. Potwierdza to również oficjalna informacja administracji rządowej.

Przykładowo osoba mieszkająca od wielu lat we własnym mieszkaniu w Szczecinie nie musi zamawiać świadectwa tylko dlatego, że przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej zostały znowelizowane.

Sytuacja zmieni się, gdy właściciel zdecyduje się np. sprzedać lub wynająć nieruchomość.

Czy obowiązek świadectw energetycznych pojawił się dopiero w 2023 roku?

Nie. To istotne sprostowanie popularnej informacji pojawiającej się na stronach komercyjnych.

Obowiązek związany ze świadectwami przy sprzedaży i najmie nie powstał dopiero 28 kwietnia 2023 roku. Ministerstwo wskazuje, że funkcjonował on w obecnej ustawie od 2015 roku, a wcześniej – od 2009 roku – odpowiednie regulacje znajdowały się w Prawie budowlanym.

Nowelizacja, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, zmieniła i wzmocniła część zasad, ale nie należy na tej podstawie twierdzić, że wcześniej przy sprzedaży czy najmie nie istniał żaden obowiązek.

Co dzieje się ze świadectwem przy sprzedaży nieruchomości u notariusza?

Przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży właściciel przekazuje świadectwo nabywcy.

Notariusz odnotowuje fakt przekazania dokumentu w akcie notarialnym. Jeżeli świadectwo nie zostanie przekazane, notariusz poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny przewidzianej za niewykonanie obowiązku.

Warto zwrócić uwagę na dwa szczegóły. Notariusz nie nakłada sam grzywny, a brak świadectwa nie został w ustawie określony jako przesłanka automatycznie unieważniająca sprzedaż.

Dlatego przed umówionym terminem aktu najlepiej ustalić, czy aktualne świadectwo już istnieje, a jeśli nie – odpowiednio wcześniej zlecić jego sporządzenie.

Czy informacje ze świadectwa trzeba umieścić w ogłoszeniu?

Jeżeli dla nieruchomości zostało już sporządzone świadectwo, przepisy wymagają podawania określonych parametrów charakterystyki energetycznej w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu.

Obejmują one wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO₂.

To kolejny argument za przygotowaniem dokumentu odpowiednio wcześnie, jeżeli właściciel planuje wprowadzić nieruchomość na rynek.

Czy świadectwo jest obowiązkowe w budynkach publicznych?

Przepisy przewidują odrębne wymagania dla części obiektów publicznych.

Właściciel lub zarządca musi zapewnić świadectwo dla budynku, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę lub organy administracji publicznej przekracza 250 m², jeżeli odbywa się w nim obsługa interesantów. Dokument lub odpowiedni wydruk umieszcza się w widocznym miejscu.

Istnieje też osobny obowiązek ekspozycji w określonych budynkach o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w których świadczone są usługi dla ludności – ale w tym przypadku pod warunkiem, że świadectwo zostało już sporządzone.

Czy przepisy dotyczące świadectw są inne w Szczecinie?

Nie. Podstawowe obowiązki wynikają z przepisów ogólnokrajowych, dlatego właściciel mieszkania w Szczecinie podlega zasadniczo tym samym regulacjom co właściciel nieruchomości w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu.

Lokalizacja ma natomiast znaczenie praktyczne przy wyborze wykonawcy, gromadzeniu dokumentacji czy ewentualnej potrzebie weryfikacji nieruchomości.

Moment, w którym pojawia się obowiązek przekazania świadectwa

Na osi przedstawiono kolejne sytuacje związane z nieruchomością: własne użytkowanie → przygotowanie sprzedaży lub najmu → zawarcie umowy → przekazanie świadectwa. Własne użytkowanie istniejącej nieruchomości bez zamiaru sprzedaży lub najmu nie tworzy samo w sobie obowiązku posiadania dokumentu. Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się przy akcie notarialnym, a przy najmie – przy zawarciu umowy.

Jak wygląda wykonanie świadectwa energetycznego w Szczecinie?

Na stronie Świadectwo Energetyczne Szczecin usługę prowadzi mgr inż. Mariusz Pietrzak. Proces jest zdalny i podzielony go na cztery etapy: zgłoszenie i wycenę, zebranie danych technicznych, analizę i obliczenia oraz wydanie świadectwa.

Do podstawowych informacji należą m.in. metraż, źródło ciepła, rodzaj wentylacji i stolarki. Według opisu wykonawcy wątpliwości dotyczące danych są wyjaśniane przed wykonaniem obliczeń, zamiast zastępowania brakujących informacji nieuzgodnionymi założeniami.

Gotowy PDF z podpisem kwalifikowanym i numerem z rejestru jest dostarczany najczęściej w ciągu 24–48 godzin od otrzymania kompletu danych. Jest to deklarowany typowy czas realizacji, a nie ustawowy termin ani gwarancja dotycząca każdego zlecenia.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne w Szczecinie?

Według aktualnego cennika ceny mieszkań zaczynają się od 249 zł dla lokalu do 30 m². Kolejne stawki wynoszą od 299 zł dla powierzchni 30–60 m², od 349 zł dla 60–100 m² i od 399 zł dla 100–150 m².

Dla domów jednorodzinnych podano ceny od 399 zł do 60 m², 449 zł dla 60–100 m², 499 zł dla 100–150 m² oraz 599 zł dla 150–200 m². Są to stawki wyjściowe. Ostateczna cena zależy m.in. od metrażu i dostępnej dokumentacji, a odtworzenie brakującego rzutu może być wyceniane osobno.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo energetyczne?

Nie warto zostawiać tego na dzień poprzedzający podpisanie aktu notarialnego lub umowy najmu.

Jeżeli właściciel wie, że nieruchomość zostanie sprzedana albo wynajęta, wcześniejsze przygotowanie dokumentu pozostawia czas na zebranie brakujących informacji dotyczących np. konstrukcji, izolacji, stolarki czy instalacji.

W przypadku oferty Mariusza Pietrzaka deklarowany typowy termin to 24–48 godzin od skompletowania danych, dlatego właśnie kompletność informacji – a nie tylko moment wysłania formularza – ma znaczenie dla czasu realizacji.

Najważniejsza zasada jest jednak niezależna od wybranego wykonawcy: świadectwo należy mieć przygotowane na moment, w którym przepisy wymagają jego przekazania. Przy sprzedaży będzie to sporządzenie aktu notarialnego, a przy najmie – zawarcie umowy.