Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu w Szczecinie

Sprzedaż domu wiąże się z obowiązkiem przekazania kupującemu świadectwa charakterystyki energetycznej. Nie jest to wymóg charakterystyczny wyłącznie dla Szczecina – wynika z przepisów obowiązujących w całej Polsce. Zgodnie z art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków właściciel lub zarządca przekazuje nabywcy świadectwo przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności.

Warto przygotować dokument wcześniej, zamiast zostawiać jego wykonanie na dzień poprzedzający wizytę u notariusza. Szczególnie w przypadku domu jednorodzinnego osoba sporządzająca świadectwo może potrzebować danych dotyczących konstrukcji budynku, ocieplenia, stolarki, źródła ciepła, wentylacji czy instalacji OZE.

Czy przy sprzedaży domu w Szczecinie trzeba mieć świadectwo energetyczne?

Tak, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest budynek, obowiązek przekazania świadectwa nabywcy wynika z ustawy. Oficjalne informacje rządowe wskazują wprost, że świadectwo sporządza się w celu przekazania kupującemu przy sprzedaży budynku lub jego części.

W przypadku sprzedaży całego domu potrzebne jest świadectwo dotyczące budynku. Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedmiotem transakcji jest część budynku lub lokal – wówczas dokument powinien odnosić się do tej części, która jest przedmiotem umowy.

Nie należy przy tym powtarzać popularnego uproszczenia, że obowiązek posiadania świadectwa przy sprzedaży nieruchomości pojawił się dopiero 28 kwietnia 2023 roku. Ministerstwo wyjaśnia, że obowiązek związany ze sprzedażą i najmem funkcjonuje w obecnej ustawie od 2015 roku, a wcześniej – od 2009 roku – był uregulowany w Prawie budowlanym.

Tabela nr 1. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu – najważniejsze informacje

Kiedy dokładnie trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Ustawa precyzuje ten moment: świadectwo przekazuje się przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności.

W praktyce oznacza to, że sprzedający powinien dysponować gotowym dokumentem najpóźniej na etapie finalizacji sprzedaży u notariusza. Z organizacyjnego punktu widzenia zdecydowanie bezpieczniej jest zamówić go wcześniej, szczególnie jeśli termin aktu został już ustalony.

Pozwala to zostawić czas na zebranie danych technicznych domu, wyjaśnienie ewentualnych nieścisłości oraz sprawdzenie gotowego dokumentu.

Sprzedaż domu ze świadectwem energetycznym krok po kroku

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Aktualne przepisy stanowią jednoznacznie, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Nie można zatem potraktować dokumentu jako fakultatywnego tylko dlatego, że kupujący zna budynek, nie interesują go jego parametry energetyczne albo strony chciałyby ograniczyć formalności. Obowiązek wynika z ustawy, a nie z indywidualnych ustaleń między sprzedającym i kupującym.

Co robi notariusz ze świadectwem energetycznym?

Rola notariusza została w przepisach określona bardzo konkretnie. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza podmiot zobowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie obowiązku. Warto zwrócić uwagę na różnicę: notariusz nie nakłada tej grzywny podczas podpisywania aktu. Jego zadaniem w opisanej sytuacji jest udzielenie pouczenia przewidzianego ustawą.

Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż domu?

Przepisy dotyczące świadectw nie ustanawiają zasady, zgodnie z którą brak dokumentu automatycznie powodowałby nieważność umowy sprzedaży. Aktualna ustawa określa natomiast obowiązek przekazania świadectwa oraz procedurę działania notariusza w przypadku jego braku. Nie należy więc utożsamiać dwóch odrębnych kwestii: obowiązku przekazania świadectwa oraz ważności samej umowy sprzedaży. Dla sprzedającego najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje przygotowanie dokumentu przed aktem, aby prawidłowo wykonać ustawowy obowiązek.

Czy za brak świadectwa przy sprzedaży grozi kara?

Ustawa przewiduje odpowiedzialność za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa. W przypadku jego braku podczas aktu notarialnego notariusz ma obowiązek pouczyć osobę zobowiązaną o karze grzywny. Nie należy jednak przedstawiać jednej konkretnej kwoty jako automatycznej kary nakładanej każdemu sprzedającemu. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie ustanawia w tym miejscu jednej stałej stawki grzywny. Dlatego stwierdzenia w rodzaju „brak świadectwa oznacza automatycznie 5000 zł kary u notariusza” są nieprecyzyjne.

Czy świadectwo trzeba przygotować przed wystawieniem domu na sprzedaż?

Obowiązek przekazania dokumentu jest związany z transakcją, ale świadectwo może mieć znaczenie już na etapie ogłoszenia.

Art. 13 ustawy przewiduje, że jeżeli dla sprzedawanego budynku zostało już sporządzone świadectwo, w ogłoszeniu lub reklamie należy podać określone w nim parametry. Są to:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową – EU,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową – EK,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną – EP,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Przepis jest więc precyzyjny: obowiązek podania tych parametrów w reklamie występuje w przypadku, gdy świadectwo dla nieruchomości zostało sporządzone.

Jak sprawdzić, czy stare świadectwo można wykorzystać przy sprzedaży?

Nie zawsze trzeba zamawiać nowy dokument. Jeśli właściciel ma już świadectwo, najpierw powinien sprawdzić jego aktualność.

Świadectwo jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak utracić ważność wcześniej, jeśli wykonano roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniły charakterystykę energetyczną budynku. Oficjalne przykłady obejmują wymianę okien, wymianę źródła ciepła oraz docieplenie budynku.

Przed sprzedażą warto zatem odpowiedzieć na dwa pytania: czy od sporządzenia świadectwa minęło 10 lat? Czy od tego czasu dom został istotnie zmodernizowany?

Jeżeli dokument nadal jest ważny i odpowiada aktualnemu stanowi budynku, sama zmiana właściciela nie jest powodem do sporządzania kolejnego świadectwa.

Czy termomodernizacja domu ma znaczenie przed sprzedażą?

Tak. W przypadku domu jednorodzinnego zakres modernizacji może być szczególnie istotny. Docieplenie elewacji lub dachu, wymiana stolarki czy zmiana źródła ogrzewania mogą zmienić charakterystykę energetyczną budynku. Właśnie dlatego oficjalne materiały wymieniają takie prace jako przykłady sytuacji powodujących wcześniejszą utratę ważności dotychczasowego świadectwa.

Jeśli właściciel posiada kilkuletnie świadectwo, ale od jego sporządzenia wymienił np. okna i źródło ciepła, nie powinien bez sprawdzenia zakładać, że stary dokument nadal można wykorzystać przy sprzedaży.

Jakie dane są potrzebne do świadectwa dla sprzedawanego domu?

W przypadku domu zakres danych jest zwykle szerszy niż przy standardowym mieszkaniu. Osoba sporządzająca świadectwo może potrzebować informacji opisujących zarówno bryłę i przegrody budynku, jak i jego systemy techniczne.

Warto przygotować:

• powierzchnię i podstawowe dane domu,
• projekt lub rzut, jeśli jest dostępny,
• informacje o ścianach i izolacji,
• dane dotyczące dachu lub stropu,
• informacje o oknach i drzwiach,
• rodzaj ogrzewania,
• sposób przygotowania ciepłej wody,
• rodzaj wentylacji,
• dane dotyczące fotowoltaiki, pompy ciepła lub innych OZE,
• informacje o wykonanych modernizacjach.

Jeżeli części danych brakuje, nie należy ich zgadywać. Lepiej od razu poinformować o tym wykonawcę i ustalić sposób ich wiarygodnego określenia.

Czy rachunki za ogrzewanie wystarczą do sporządzenia świadectwa?

Nie. Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest prostym zestawieniem historycznych rachunków właściciela. Dokument opisuje charakterystykę energetyczną budynku na podstawie metodologii obliczeniowej i danych technicznych. Rzeczywiste rachunki zależą natomiast również od zachowań mieszkańców, temperatury utrzymywanej w pomieszczeniach czy sposobu korzystania z ciepłej wody. Dlatego faktury mogą w określonej sytuacji stanowić materiał pomocniczy, ale nie zastępują informacji technicznych o budynku.

Czy świadectwo energetyczne mówi kupującemu, ile będzie płacił za ogrzewanie?

Nie należy traktować świadectwa jako gwarancji przyszłych rachunków. Dokument pozwala kupującemu zapoznać się z charakterystyką energetyczną nieruchomości i zawiera m.in. wskaźniki EU, EK i EP. Rzeczywiste koszty eksploatacji zależą jednak również od cen poszczególnych nośników energii oraz sposobu użytkowania domu. Świadectwo może więc pomóc porównywać właściwości energetyczne nieruchomości, ale nie jest prognozą konkretnej faktury dla przyszłego właściciela.

Co powinien sprawdzić sprzedający w gotowym świadectwie?

Przed przekazaniem dokumentu kupującemu warto zweryfikować przede wszystkim, czy poprawnie opisano nieruchomość.

Szczególną uwagę warto zwrócić na:

• adres,
• rodzaj budynku,
• powierzchnię,
• podstawowe rozwiązania techniczne,
• źródło ogrzewania,
• dane dotyczące wentylacji,
• numer świadectwa,
• dane osoby sporządzającej,
• datę sporządzenia.

Prawidłowo sporządzone świadectwo powinno być powiązane z Centralnym Rejestrem Charakterystyki Energetycznej Budynków. Dokument w postaci papierowej lub elektronicznej musi również spełniać wymagania dotyczące numeru rejestrowego i podpisu.

Czy świadectwo może być elektroniczne przy sprzedaży domu?

Tak. Przepisy dopuszczają świadectwa w postaci papierowej oraz elektronicznej. Wersja papierowa powinna być opatrzona numerem nadanym w centralnym rejestrze oraz podpisem osoby uprawnionej. W przypadku postaci elektronicznej wymagany jest numer z rejestru oraz kwalifikowany podpis elektroniczny, podpis zaufany albo podpis osobisty osoby uprawnionej. Sama elektroniczna forma nie oznacza więc, że dokument jest mniej ważny lub ma krótszy okres obowiązywania.

Kto może sporządzić świadectwo przed sprzedażą domu?

Świadectwa nie może prawidłowo wystawić dowolna osoba zajmująca się budownictwem czy energetyką. Dokument sporządza osoba spełniająca ustawowe wymagania i wpisana do wykazu osób uprawnionych prowadzonego w ramach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Dlatego przed zleceniem usługi warto zweryfikować wykonawcę w publicznym rejestrze. Samo określenie „audytor energetyczny”, „inżynier” czy „certyfikowany specjalista” nie zastępuje prawnego wymogu wpisu do odpowiedniego wykazu.

Ile wcześniej przed sprzedażą domu zamówić świadectwo?

Przepisy nie ustanawiają zasady, że świadectwo trzeba zamówić np. dokładnie siedem czy czternaście dni przed sprzedażą. Dokument musi być jednak gotowy w momencie, w którym powinien zostać przekazany nabywcy.

Dlatego nie warto zostawiać jego wykonania na ostatnią chwilę.

W przypadku domu dodatkowego czasu może wymagać zebranie dokumentacji dotyczącej konstrukcji, ocieplenia czy instalacji. Jeżeli wykonawca poprosi o doprecyzowanie parametrów, właściciel powinien mieć możliwość ich ustalenia jeszcze przed aktem notarialnym.

Jak wygląda wykonanie świadectwa przed sprzedażą domu w Szczecinie?

Proces można podzielić na kilka etapów:

zgłoszenie nieruchomości → przekazanie danych technicznych → weryfikacja informacji → obliczenia → sporządzenie świadectwa w systemie CRCEB → otrzymanie gotowego dokumentu → przekazanie nabywcy przy akcie notarialnym.

W przypadku serwisu Świadectwo Energetyczne Szczecin deklarowany typowy czas wykonania wynosi 24–48 godzin od otrzymania kompletu danych o nieruchomości. Termin konkretnego zlecenia powinien jednak zostać potwierdzony przed rozpoczęciem realizacji.

Od przygotowania domu do przekazania świadectwa kupującemu

Ile kosztuje świadectwo energetyczne domu w Szczecinie?

Cena zależy między innymi od powierzchni i dokumentacji nieruchomości. Według cennika Świadectwo Energetyczne Szczecin ceny dla domów rozpoczynają się od:

• 399 zł – dom do 60 m²,
• 449 zł – dom od 60 do 100 m²,
• 499 zł – dom od 100 do 150 m²,
• 599 zł – dom od 150 do 200 m².

Są to ceny „od”, a ostateczna kwota zależy od konkretnego zlecenia i powinna zostać potwierdzona przed rozpoczęciem pracy. Jeżeli konieczne jest dodatkowe odtworzenie brakującego rzutu, może ono zostać wycenione osobno.

Czy świadectwo energetyczne zwiększa wartość sprzedawanego domu?

Nie można zagwarantować, że samo posiadanie świadectwa podniesie cenę nieruchomości. Dokument dostarcza jednak kupującemu ustandaryzowanych informacji o energetycznych właściwościach budynku. Może mieć to znaczenie przy porównywaniu dwóch domów, szczególnie jeśli jeden z nich został poddany kompleksowej termomodernizacji. Świadectwo nie jest jednak wyceną nieruchomości i nie określa jej wartości rynkowej.

Jak przygotować sprzedaż domu ze świadectwem energetycznym w Szczecinie?

Najpierw warto sprawdzić, czy dla domu istnieje już ważne świadectwo. Jeśli tak, należy zweryfikować jego datę oraz ustalić, czy po sporządzeniu dokumentu nie przeprowadzono robót zmieniających charakterystykę energetyczną. Jeśli świadectwa nie ma albo poprzednie utraciło ważność, kolejnym krokiem jest zebranie danych technicznych i zlecenie nowego dokumentu osobie wpisanej do właściwego wykazu CRCEB. Gotowe świadectwo należy przygotować do przekazania kupującemu przy sporządzaniu aktu notarialnego. Notariusz odnotuje jego przekazanie w akcie.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu w Szczecinie – podsumowanie

Sprzedający dom w Szczecinie powinien pamiętać o kilku zasadach. Świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego, a kupujący nie może zrzec się prawa do jego otrzymania. Notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu, natomiast przy jego braku poucza zobowiązanego o karze grzywny.

Jeżeli właściciel posiada wcześniejsze świadectwo, nie musi automatycznie zamawiać kolejnego. Dokument jest zasadniczo ważny przez 10 lat od dnia sporządzenia, chyba że wcześniej wykonano roboty budowlano-instalacyjne zmieniające charakterystykę energetyczną domu.

Przed planowaną sprzedażą warto więc sprawdzić aktualność dokumentu, przygotować dane techniczne nieruchomości i nie odkładać realizacji na ostatni dzień. Dzięki temu świadectwo będzie gotowe w momencie podpisywania aktu i sprzedający będzie mógł prawidłowo wykonać obowiązek wobec nabywcy.