Konsekwencje braku świadectwa energetycznego w Szczecinie

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest dobrowolnym dodatkiem do dokumentacji nieruchomości, gdy dochodzi do sytuacji objętej ustawą. Właściciel lub zarządca powinien zapewnić jego sporządzenie m.in. dla budynku albo jego części sprzedawanych lub wynajmowanych, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków. Kupujący lub najemca ma natomiast prawo otrzymać odpowiedni dokument.

Najpoważniejszym błędem jest jednak powtarzanie uproszczonego komunikatu, że „za brak świadectwa zawsze jest 5000 zł mandatu”. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje karę grzywny za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa, ale nie ustanawia jednej automatycznej stawki 5000 zł. Ogólne przepisy Kodeksu wykroczeń przewidują grzywnę od 20 do 5000 zł, chyba że konkretny przepis stanowi inaczej.

Kiedy brak świadectwa energetycznego może powodować konsekwencje?

Najważniejsze są sytuacje, w których ustawa nakłada obowiązek sporządzenia i przekazania dokumentu. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości:

• sprzedawanych,
• sprzedawanych w ramach zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajmowanych.

Jeżeli właściciel korzysta z istniejącego domu lub mieszkania wyłącznie na własne potrzeby i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, sam fakt nieposiadania świadectwa zasadniczo nie stanowi naruszenia obowiązku związanego ze sprzedażą lub najmem. Taką zasadę potwierdza również oficjalna strona administracji rządowej.

Trzeba ponadto pamiętać o ustawowych wyjątkach dotyczących niektórych kategorii budynków. Dlatego ocena obowiązku powinna zawsze zaczynać się od ustalenia, czy dana nieruchomość i konkretna czynność rzeczywiście podlegają przepisom o świadectwach.

Tabela nr 1. Brak świadectwa energetycznego – możliwe skutki w różnych sytuacjach

Co grozi sprzedającemu za brak świadectwa energetycznego?

Przy sprzedaży budynku lub jego części obowiązek nie sprowadza się jedynie do „posiadania papieru”. Art. 11 ustawy wymaga przekazania nabywcy świadectwa przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Z kolei art. 41 ustawy zalicza niewykonanie obowiązku określonego w art. 11 ust. 1 do czynów podlegających karze grzywny.

Oznacza to, że problemem prawnym nie jest wyłącznie brak pliku lub wydruku w domowym archiwum. Kluczowe znaczenie ma niewykonanie obowiązku przekazania dokumentu w sytuacji, w której wymagają tego przepisy.

Co może się wydarzyć, gdy przy sprzedaży lub najmie brakuje świadectwa energetycznego?

Czy brak świadectwa oznacza automatycznie 5000 zł kary?

Nie.

Kwota 5000 zł jest górną granicą ogólnej grzywny przewidzianej w Kodeksie wykroczeń, a nie automatyczną stawką za każde nieprzekazanie świadectwa.

Art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń stanowi, że grzywnę wymierza się zasadniczo od 20 do 5000 zł, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Przy ustalaniu wysokości grzywny bierze się pod uwagę m.in. dochody sprawcy, jego warunki osobiste i rodzinne, sytuację majątkową oraz możliwości zarobkowe.

Dlatego hasło:

„brak świadectwa = 5000 zł kary”

jest zbyt daleko idącym uproszczeniem.

Precyzyjniej należy napisać: niewykonanie ustawowego obowiązku przekazania świadectwa jest zagrożone grzywną, a ogólny zakres grzywny za wykroczenie wynosi od 20 do 5000 zł, o ile szczególny przepis nie stanowi inaczej.

Czy notariusz wystawia mandat za brak świadectwa?

Nie.

Oficjalne informacje Ministerstwa wskazują, że fakt przekazania świadectwa jest odnotowywany w akcie notarialnym. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

To bardzo ważne rozróżnienie. Notariusz nie nakłada podczas podpisywania aktu automatycznej kary 5000 zł i nie pobiera takiej kwoty od sprzedającego.

Jego ustawową rolą w tym zakresie jest odnotowanie przekazania dokumentu albo – w razie jego braku – udzielenie przewidzianego prawem pouczenia.

Czy bez świadectwa można podpisać akt notarialny?

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie ustanawia zasady, zgodnie z którą brak świadectwa automatycznie powoduje nieważność umowy sprzedaży.

Co więcej, przepisy przewidują wprost sposób postępowania notariusza w przypadku, gdy świadectwo nie zostanie przekazane: ma on pouczyć zobowiązanego o karze grzywny.

Nie oznacza to jednak, że dokument można świadomie pominąć. Możliwość zawarcia umowy i prawidłowe wykonanie obowiązku dotyczącego świadectwa to dwie odrębne kwestie.

Czy kupujący może zgodzić się na brak świadectwa?

Nie można skutecznie rozwiązać problemu poprzez wpisanie do umowy zdania, że kupujący nie potrzebuje świadectwa.

Ustawa wprost stanowi, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Ta sama zasada dotyczy najemcy.

Oznacza to, że prywatne porozumienie stron nie usuwa obowiązku ustanowionego przez ustawę.

Co grozi przy wynajmie mieszkania bez świadectwa?

Przy najmie właściciel przekazuje najemcy odpowiednio kopię świadectwa przekazanego w formie papierowej albo wydruk świadectwa przekazanego elektronicznie.

Obowiązek ten wynika z art. 11 ustawy, a niewykonanie obowiązku z tego przepisu zostało objęte art. 41 dotyczącym kary grzywny.

W przypadku najmu nie występuje oczywiście standardowa kontrola notariusza charakterystyczna dla sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że obowiązek przestaje istnieć.

Najemca nie może również skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Czy właściciel musi mieć świadectwo, jeśli nie sprzedaje ani nie wynajmuje?

Zasadniczo nie.

Jeżeli istniejący budynek lub lokal wykorzystywany jest wyłącznie na własny użytek, a właściciel nie planuje jego sprzedaży ani wynajmu, oficjalne informacje ministerstwa wskazują, że świadectwo nie jest wymagane tylko z powodu samego posiadania nieruchomości.

Nieprawidłowe jest więc stwierdzenie:

„każdy właściciel mieszkania bez świadectwa ryzykuje karę”.

Sankcja jest powiązana z niewykonaniem określonego ustawowego obowiązku, a nie z samym faktem, że w szufladzie właściciela nie znajduje się aktualny certyfikat.

Czy brak świadectwa w ogłoszeniu oznacza to samo co brak dokumentu?

Nie należy utożsamiać tych dwóch zagadnień.

Jeżeli świadectwo zostało już sporządzone, przepisy wymagają podania w ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie określonych parametrów energetycznych, m.in. EU, EK, EP, udziału OZE oraz jednostkowej emisji CO₂.

Natomiast art. 41 ustawy, który wymienia czyny zagrożone grzywną, nie formułuje sankcji za sam brak tych parametrów w ogłoszeniu w taki sam sposób jak za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa z art. 11 ust. 1.

Dlatego nie należy automatycznie przenosić informacji o grzywnie za nieprzekazanie dokumentu na każdą nieprawidłowość dotyczącą treści ogłoszenia.

Czy nieważne stare świadectwo może zastąpić aktualny dokument?

Nie powinno być wykorzystywane jako aktualne świadectwo, jeżeli utraciło ważność.

Dokument jest zasadniczo ważny przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, ale może stracić ważność wcześniej, gdy w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu.

Jeżeli właściciel przeprowadził np. istotne docieplenie, wymianę stolarki lub zmianę źródła ciepła, przed wykorzystaniem wcześniejszego dokumentu powinien zweryfikować jego aktualność.

Przy sprzedaży lub najmie nie chodzi więc wyłącznie o to, żeby „jakiekolwiek świadectwo było w dokumentach”, lecz aby przekazywany dokument odpowiadał wymaganiom prawnym i aktualnemu stanowi nieruchomości.

Czy nieprawidłowo wystawione świadectwo również może powodować problemy?

Tak. Art. 41 ustawy nie dotyczy wyłącznie właścicieli, którzy nie przekazali dokumentu.

Przepis przewiduje odpowiedzialność także m.in. w sytuacji, gdy ktoś:

sporządza świadectwo, mimo że nie spełnia ustawowych wymagań albo nie jest wpisany do właściwego wykazu,

sporządza i przekazuje jako świadectwo dokument niewygenerowany w wymagany sposób w systemie centralnego rejestru.

Dlatego właściciel powinien sprawdzić nie tylko cenę usługi, ale również tożsamość osoby sporządzającej dokument i jej wpis do CRCEB.

Czy wystarczy PDF nazwany „świadectwem energetycznym”?

Nie.

Ustawa wymaga, aby świadectwo zostało sporządzone z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków. Dokument zawiera także oświadczenie wykonawcy, że został wygenerowany z centralnego rejestru.

Dlatego zwykły raport PDF przygotowany poza wymaganym systemem nie staje się prawidłowym świadectwem wyłącznie dlatego, że został odpowiednio zatytułowany.

Jak uniknąć problemu z brakiem świadectwa przed sprzedażą?

Najbezpieczniej nie zostawiać dokumentu na ostatnią chwilę.

Przed ustalonym terminem aktu warto:

• sprawdzić, czy nieruchomość ma już świadectwo,
• zweryfikować datę i aktualność dokumentu,
• ustalić, czy po jego sporządzeniu nie wykonano istotnej modernizacji,
• w razie potrzeby zamówić nowe świadectwo,
• sprawdzić numer dokumentu i dane wykonawcy,
• przygotować świadectwo do przekazania kupującemu.

W serwisie Świadectwo Energetyczne Szczecin prowadzonym przez mgr. inż. Mariusza Pietrzaka wskazywany typowy termin realizacji to 24–48 godzin od skompletowania danych nieruchomości. Serwis zaznacza jednocześnie, że rzeczywisty termin jest potwierdzany przy zgłoszeniu.

Jak uniknąć problemów przed wynajmem mieszkania?

Przy najmie warto wykonać podobną kontrolę jeszcze przed podpisaniem umowy.

Jeżeli aktualne świadectwo już istnieje, właściciel nie musi wykonywać nowego tylko dlatego, że pojawia się kolejny najemca. Trzeba natomiast upewnić się, że dokument jest nadal ważny i odpowiada obecnej charakterystyce energetycznej lokalu.

Następnie należy przygotować właściwą kopię albo wydruk dokumentu do przekazania najemcy przy zawarciu umowy.

Takie rozwiązanie jest prostsze niż późniejsze wyjaśnianie, dlaczego ustawowy obowiązek nie został wykonany.

Ile może wynosić grzywna za niewykonanie obowiązku?

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje, że osoba niewykonująca obowiązku z art. 11 ust. 1 podlega karze grzywny, ale nie podaje jednej stałej kwoty.

Zastosowanie ma więc ogólna zasada z Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którą grzywnę wymierza się zasadniczo w wysokości od 20 zł do 5000 zł, o ile ustawa szczególna nie przewiduje innego zakresu.

Zakres grzywny wynikający z ogólnych przepisów o wykroczeniach

Na wykresie przedstawiono poziomą skalę od 20 zł do 5000 zł. Kwoty oznaczają ogólne ustawowe granice grzywny wynikające z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń, a nie automatyczną wysokość kary za brak świadectwa energetycznego.

Czy 5000 zł jest maksymalną karą za każde naruszenie?

W kontekście omawianego wykroczenia nie należy przedstawiać 5000 zł jako kwoty, którą automatycznie otrzyma każdy właściciel.

Kodeks wykroczeń ustanawia ogólny przedział od 20 do 5000 zł, a przy wymierzaniu grzywny bierze się pod uwagę sytuację sprawcy.

Dlatego na stronie internetowej, w infografice lub poradniku warto posługiwać się sformułowaniem:

„niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa jest zagrożone karą grzywny; jej ogólny ustawowy zakres wynosi od 20 do 5000 zł”

zamiast:

„brak świadectwa = 5000 zł mandatu”.

Czy brak świadectwa energetycznego w Szczecinie jest traktowany inaczej niż w innych miastach?

Nie.

Zasady dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej wynikają z przepisów ogólnokrajowych. W Szczecinie obowiązują więc te same podstawowe reguły jak w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu czy innych miejscowościach.

Miasto położenia nieruchomości nie zmienia:

• obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży,
• obowiązku dotyczącego najmu,
• prawa kupującego lub najemcy do dokumentu,
• zasad odpowiedzialności wynikających z art. 41 ustawy,
• ogólnego zakresu grzywny wynikającego z Kodeksu wykroczeń.

Konsekwencje braku świadectwa energetycznego w Szczecinie – podsumowanie

Brak świadectwa nie oznacza, że każda osoba posiadająca nieruchomość automatycznie popełnia wykroczenie. Obowiązek jest związany przede wszystkim z sytuacjami wskazanymi w ustawie, w szczególności ze sprzedażą i wynajmem.

Jeżeli właściciel nie wykona obowiązku przekazania świadectwa określonego w art. 11 ust. 1, art. 41 przewiduje karę grzywny. Ustawa nie ustala jednak jednej automatycznej kwoty. Na podstawie ogólnych zasad Kodeksu wykroczeń grzywna wynosi zasadniczo od 20 do 5000 zł, o ile ustawa nie stanowi inaczej.

Przy sprzedaży nieruchomości notariusz nie nakłada automatycznie grzywny. Jeżeli świadectwo nie zostanie przekazane, poucza zobowiązanego o konsekwencjach niewykonania obowiązku.

Kupujący ani najemca nie mogą natomiast skutecznie zrzec się prawa do otrzymania wymaganego dokumentu. Najprostszym sposobem uniknięcia problemów jest więc sprawdzenie świadectwa odpowiednio wcześniej, a w razie jego braku lub utraty ważności – zlecenie sporządzenia aktualnego dokumentu osobie wpisanej do właściwego wykazu CRCEB.